BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Dasar hukum: UU No.20/2000 (UU No.21/1997 rev.) Definisi  adalah pajak yang dikenakan atas sebuah peristiwa hukum berupa perolehan hak atas tanah dan bangunan. Objek pajak: perolehan hak atas tanah dan bangunan, bukan tanah atau bangunannya sendiri.

 Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang dimaksud berdasarkan UU BPHTB meliputi:

Jual beli

Tukar menukar

Hibah, Hibah Wasiat, Waris

Penyertaan modal dalam perseroan atau badan hukum lainnya

Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

Penunjukan pembeli dalam lelang

Pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap

Penggabungan usaha

Peleburan usaha

Pemekaran usaha

Hadiah

Pemberian hak baru:

Kelanjutan pelepasan hak  dan di luar pelepasan hak

Macam-macam hak atas tanah:

Hak milik, HGU, HGB, Hak pakai, Hak milik atas

Satuan rumah susun, Hak pengelolaan.

Pengecualian dari BPHTB (lihat: Psl 3 UU BPHTB)

Objek pajak  BPH TB yang di kecualikan

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang di tetapkan oleh Menteri Keuangan.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Oang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang di gunakan kepentingan ibadah .

Subjek Pajak/Wajib Pajak

• Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

Tarif Pajak

• 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
• DPP = Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

Tarif dan Rumus Penghitungan BPHTB

• Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) dihitung berdasarkan:

NPOP – NPOPTKP.

• Nilai NPOP (Lihat Pasal 6 UU BPHTB):

n  Harga transaksi

n  Nilai pasar

n  Harga transaksi yang tercantum pada risalah lelang.

Tarif dan Rumus Penghitungan BPHTB (cont.)

• Jika NPOP tidak diketahui/ lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun perolehan maka DPPnya adalah NJOP PBB.
• NPOPTKP : maksimum Rp 60juta
• NPOPTKP untuk perolehan karena waris/hibah wasiat: maksimum Rp 300 juta à hub. Sedarah dalam garis lurus satu derajat ke atas/ bawah dengan pemberi hibah, termasuk suami/istri.

Saat dan tempat pajak terhutang

Saat  yang menentukan pajak yang terhutang atas perolehan Hak atas Tanah dan bangunan diatur dalam hal            :

Jual beli

Tukar menukar

Hibah

Waris

Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain

Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

Lelang, dll

Tempat pajak terutang adalah meliputi di wilayah kabupaten, kota,provinsi, yang meliputi letaktanah dan bangunan.

Saat Terutangnya BPHTB

• Saat dibuat/ditandatanganinya akta dalam hal misal: perolehan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan dalam perseroan, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hadiah
• Pendaftaran peralihan hak karena waris ke kantor pertanahan.
• Saat penunjukan pemenang lelang
• Sejak putusan pengadilan
• Ditandatanganinya dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak

Pembayaran dan pelaporan

Secara ringkas pembayaran BPH TB adalah sebagai berikut :

1. Wajib pajak membayar pajak yang terutang tanpa mendasarkan pada surat ketetapan pajak.
2. Pajak yang terutang harus di bayarkan ke kas negara melalui Bank atau manapun yang di tunjuk menteri keuangan dengan menggunakan surat setoran BPHTB, yang di lakukan sebelum    :
1. Akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan di tandatangani oleh Penjabat pembuat akta tanah notaris.
2. Risalah lelang untuk membeli di tanda tangani oleh kantor lelang ppejabat lelang.
3. Dilakukan pendaftaran Hak oleh Kepala kantor pertanahan Kabupaten / kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim atau hibah wasiat.

Tata Cara Pembayaran BPHTB

• (How) Self-assessment system! WP BPHTB yang menerima perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk membayar atau melunasi sendiri BPHTB terutang. Penyetoran dilakukan dengan menggunakan surat setoran BPHTB (SSB).
• (Where) Pembayaran dilakukan pada tempat yang telah ditentukan: Kantor pos dan atau Bank BUMN/D di wilayah Kabupaten/Kota yang meliputi letak tanah dan atau bangunan yang dimaksud.

BPHTB – Official Assessment

• Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya pajak (setelah dilakukan pemeriksaan/ berdasarkan keterangan lainnya) DJP dapat menerbitkan SK BPHTB Kurang Bayar.
• Sanksi administrasi: 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak s.d. diterbitkannya SKBKB.

BPHTB – Official Assessment

• Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya pajak (setelah diterbitkannya SKBKB ditemukan data baru/ belum terungkap) DJP dapat menerbitkan SK BPHTB Kurang Bayar Tambahan.
• Sanksi administrasi: kenaikan 100% dari jumlah kekurangan pajak, kecuali WP melaporkan sendiri sebelum dilakukan pemeriksaan.

BPHTB – Official Assessment

• DJP menerbitkan Surat Tagihan BPHTB jika:

1. Pajak yang terutang tidak/kurang dibayar.
2. Berdasarkan hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran akibat salah    tulis dan atau salah hitung.
3. WP dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.

• Sanksi administrasi: 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak.

BPHTB – Official Assessment

• Pajak yang terutang berdasarkan SKBKB, SKBKBT, ST BPHTB, SK Pembetulan, SK Keberatan  atau Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah harus dilunasi paling lama satu bulan sejak surat diterima oleh WP.
• Jika hal tersebut di atas tidak dilakukan pada waktunya maka pajak yang terutang dapat ditagih dengan Surat Paksa.

Lain-lain

Pemberian pengurangan BPHTB:

• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah di bidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan secara ekonomis (75%)
• Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat (50%)

Pemberian pengurangan BPHTB (cont.)

• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari pengembangan dan dibayar secara angsuran (25%).
• Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dan orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah (50%).

Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-sebab Tertentu :

• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak (50%).
• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum (50%).
• Wajib Pajak Badan yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah (75%).

Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-sebab Tertentu :

• Wajib Pajak Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang berasal dari Bank Bumi Daya, Bank Dagang Negara, Bank Pembangunan Indonesia, dan Bank Ekspor Impor dalam rangkaian proses penggabungan usaha (merger) (100%).
• Wajib Pajak Badan yang melakukan Penggabungan Usaha (merger) atau Peleburan Usaha (konsolidasi) dengan atau tanpa terlebih dahulu mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangka penggabungan atau peleburan usaha dari Direktur Jenderal Pajak (50%).

Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-sebab Tertentu :

• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana alam atau sebab-sebab lainnya seperti kebakaran, banjir, tanah longsor, gempa bumi, gunung meletus, dan huru- hara yang terjadi dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak penandatanganan akta; (50%).
• Wajib Pajak orang pribadi Veteran, Pegawai Negeri Sipil (PNS), Tentara Nasional Indonesia (TNI), Polisi Republik Indonesia (POLRI), Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI, Purnawirawan POLRI atau janda/duda-nya yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan rumah dinas Pemerintah; (75%).

Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-sebab Tertentu :

• Wajib Pajak Badan Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI) yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam rangka pengadaan perumahan bagi anggota KORPRI/PNS; (100%).
• Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan Keputusan Menteri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi; (100%).

Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-sebab Tertentu :

• Tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata- mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. (50%)

PPhTB dapat dibedakan atas:

• Tarif 5% dan final JIKA yang mengalihkan tanah dan atau bangunan adalah WP orang pribadi, yayasan atau organisasi sejenis yang usaha pokoknya bukan mengalihkan tanah dan atau bangunan.
• Tarif 5% dan berfungsi sebagai angsuran PPh (psl 25) JIKA yang mengalihkan tanah dan atau bangunan adalah WP BADAN yang usaha pokoknya BUKAN mengalihkan tanah dan atau bangunan.
• Perhitungan seperti halnya perhitungan PPh akhir tahun-PPh Badan (psl 17) JIKA yang mengalihkan tanah dan atau bangunan adalah WP BADAN termasuk koperasi yang usaha pokoknya mengalihkan tanah dan atau bangunan.

Sumber: http://resum.wordpress.com/2011/01/16/bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan/